España tiene un curioso problema inmobiliario. Mientras encontrar una vivienda asequible en muchas ciudades se ha convertido en una carrera de obstáculos, miles de casas permanecen cerradas en los pueblos. El emprendedor bilbaíno Antxon Aizpuru quiere unir esos dos extremos. Con su proyecto REVIVÍA busca viviendas rurales vacías, las rehabilita y las devuelve al mercado como alquileres asequibles. Ahora necesita encontrar más casas.
Hay viviendas que llevan 10, 20 o incluso 30 años con las persianas bajadas. Casas heredadas por varios hermanos, antiguas viviendas familiares cuyos propietarios se marcharon a la ciudad, o inmuebles que necesitan una reforma demasiado grande como para que sus dueños se planteen volver a utilizarlos.
Para Antxon Aizpuru, cofundador de Revivía junto a Íñigo Añaut, esas casas no son únicamente edificios abandonados. Son una oportunidad empresarial y, sobre todo, una posible solución a una de las contradicciones de la España rural: existen viviendas, pero muchas veces no existe una oferta real de alquiler.
Los datos ayudan a entender la dimensión del problema. El último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística contabilizó 3.837.328 viviendas vacías en España. Y la concentración aumenta cuanto más pequeño es el municipio: el 45% de las viviendas vacías estaba localizado en localidades de menos de 10.000 habitantes, aunque en ellas residía apenas el 20,3% de la población. En los pueblos de menos de 1.000 habitantes, una de cada tres viviendas estaba vacía. (INE)
Todo empezó con una casa que no podían comprar
Como ocurre con muchos proyectos emprendedores, Revivía nació de un problema muy concreto. Aizpuru y su socio utilizaban como almacén una vieja casa alquilada en Ausejo, La Rioja. Cuando sus propietarios decidieron venderla, apareció una dificultad frecuente en el mercado rural: comprar un inmueble barato que necesita una reforma importante no siempre resulta fácil de financiar.
Al final, Añaut terminó comprando la casa, la rehabilitó y la volvió a alquilar. Esa operación les hizo pensar en que sería buena idea repetir este mismo modelo con viviendas cerradas que estuvieran en pueblos. Y este fue el germen de su actual negocio.
La idea consiste en localizar viviendas vacías con potencial, atraer inversores que financien su adquisición y rehabilitación y convertirlas posteriormente en hogares de alquiler asequible. Aizpuru nos cuenta que ellos se ocupan prácticamente de todo: «búsqueda y análisis del inmueble, trámites, reforma, mobiliario, búsqueda de los futuros inquilinos y gestión del alquiler».
No se trata, por tanto, simplemente de comprar barato en un pueblo esperando que el inmueble se revalorice. El objetivo es poner nuevamente la vivienda en uso.
Se buscan propietarios de casas cerradas
Aunque al principio parecía que lo difícil sería encontrar inversores, lo cierto es que uno de los grandes retos del proyecto fue encontrar, precisamente, esas casas. Y es que REVIVÍA necesita localizar propietarios que tengan una vivienda vacía en un pueblo y estén dispuestos a venderla. En muchos casos son inmuebles que llevan años fuera del mercado convencional porque necesitan una reforma considerable o porque sus propietarios no tienen tiempo, dinero o interés en recuperarlos.
Son precisamente esas casas que aparentemente «no quiere nadie» las que pueden tener sentido dentro del modelo.
La empresa analiza tanto el inmueble como la localidad antes de realizar una operación. No basta con que una vivienda sea barata. Debe existir una demanda potencial de alquiler, posibilidades razonables de rehabilitación y unas condiciones que permitan que la inversión sea viable.
Para ello, estos emprendedores han desarrollado su propia herramienta de análisis de localidades e inmuebles. «Ahora mismo tenemos un agente de IA rastreando todas las ofertas de la Rioja en los portales, inmobiliarias de la zona y webs de bancos. Quita los duplicados y nos las ordena según unos parámetros que las cruzan el potencial del pueblo (habitantes, colegio, medico, distancia a capital o pueblo grande…). Nosotros hacemos una revisión final y llamamos a las interesantes», nos cuenta.
Es una aproximación especialmente útil desde el punto de vista emprendedor: aplicar datos y gestión profesional a un mercado tradicionalmente muy fragmentado y poco profesionalizado como el de la vivienda rural.
Rentabilidad, pero también impacto
El otro lado del modelo son los inversores. El negocio intenta atraer capital que busque una rentabilidad razonable pero que, al mismo tiempo, quiera generar un efecto social medible. Según el planteamiento de la compañía, sus operaciones aspiran a ofrecer rentabilidades en torno al 6%, dependiendo naturalmente de cada inmueble y proyecto.
En una operación tipo descrita por la compañía en sus primeros pasos, la inversión podía rondar los 60.000 euros entre compra, reforma y otros gastos, con un alquiler aproximado de 500 euros mensuales y una rentabilidad neta estimada del 6,67%. Son cifras orientativas y cada vivienda tiene sus propias condiciones, pero ilustran la lógica del negocio: precios de adquisición mucho más bajos que en las grandes ciudades permiten ofrecer alquileres asequibles sin renunciar completamente a la rentabilidad del propietario.
«Nosotros cobramos al inversor una tarifa fija de gestión de 4.000€ + IVA, donde incluimos la búsqueda, la burocracia, la supervisión de la reforma, selección del inquilino y gestión del alquiler. Si es posible, ejecutamos la reforma nosotros mismos también presentando un presupuesto, junto con el resto, para que el propietario pueda decidir libremente».
Es, de alguna manera, trasladar el concepto de inversión inmobiliaria «llave en mano» desde las grandes ciudades hasta la España rural.
La vivienda como pieza para recuperar los pueblos
Aizpuru insiste además en cuestionar una idea bastante extendida: que nadie quiere vivir en un pueblo. El problema, sostiene, no siempre está en la demanda. En algunas localidades existen empleos sin cubrir, posibilidades de teletrabajo y servicios suficientes, pero resulta extraordinariamente difícil encontrar una vivienda de alquiler. Comprar tampoco es sencillo cuando al precio de adquisición hay que sumar una rehabilitación considerable y conseguir financiación para ambas operaciones.
De ahí que poner una sola casa nuevamente en circulación pueda producir un pequeño efecto en cadena. Una vivienda recuperada significa una obra para profesionales y pequeñas empresas de la zona. Después puede significar una nueva familia consumiendo en comercios locales, utilizando servicios, escolarizando a sus hijos o trabajando en el municipio.
Para una pequeña localidad, diez viviendas recuperadas no son simplemente diez operaciones inmobiliarias. Pueden ser diez familias nuevas. Y esa es precisamente la filosofía con la que Revivía intenta diferenciarse de otras inversiones inmobiliarias: no construir más, sino activar lo que ya existe.
¿Tienes una casa cerrada en un pueblo?
Ahí es donde propietarios particulares, pequeños empresarios e incluso ayuntamientos pueden convertirse en una pieza fundamental del proyecto.
Puede tratarse de la antigua casa de los abuelos. De una vivienda heredada que nadie utiliza. De un inmueble que necesita una reforma y lleva años esperando comprador. O de esas casas que permanecen cerradas porque sus propietarios simplemente no saben qué hacer con ellas. REVIVÍA las está buscando.
No todas encajarán en el modelo, porque la compañía estudia la situación del inmueble y las posibilidades reales de alquiler de cada localidad. Pero localizar ese parque de viviendas oculto es precisamente uno de los pasos necesarios para que el proyecto pueda crecer.
La paradoja española está sobre la mesa: mientras hablamos de escasez de vivienda, el país conserva casi 3,8 millones de casas vacías y una parte muy importante se encuentra en los municipios pequeños. El emprendimiento de Antxón Aizpuru propone mirar el problema desde otro ángulo. Quizá no todas las viviendas que necesitamos tengan que construirse desde cero. Algunas llevan décadas esperando detrás de una puerta cerrada en un pueblo.
Y ahora alguien las está buscando.
